Nöbetçi Eczaneler
Türkiye’nin deprem gerçeği ile birlikte hız kazanan kentsel dönüşüm projeleri, eski binalardaki derin bir hukuki sorunu gün yüzüne çıkardı. 2007 yılı öncesinde inşa edilen binalarda, müteahhitlerin inisiyatifine bırakılan ve adil dağıtılmayan ‘arsa payları’, dönüşüm sürecinde hak sahipleri arasında ciddi mağduriyetlere ve haksızlıklara yol açıyor. Hukukçular, aynı özellikteki dairelerin farklı arsa paylarına sahip olması nedeniyle yaşanan bu sorunun çözümü için arsa payı düzeltim davalarının bina yıkılmadan önce mutlaka açılması gerektiğine dikkat çekiyor.
2007 Öncesi Binalarda Kritik Risk
Ülkemizde 2007 yılında değişen Kat Mülkiyeti Kanunu’na kadar, bağımsız bölümlerin mülkiyet oranını ifade eden arsa paylarının belirlenmesi müteahhitlerin beyanına bırakılıyordu. Bu durum, binanın katı, cephesi, manzarası veya metrekare büyüklüğü gibi objektif kriterler yerine, müteahhitlerin tercihleri doğrultusunda pay dağıtımı yapılmasına neden oldu. Müteahhitler, kendi mülkiyetlerinde tuttukları dükkan veya dairelere daha yüksek arsa payı vererek, ileride bu payları daha yüksek fiyata satma yoluna gidebiliyordu.
Aynı Daire, Farklı Hak: Mağduriyetler Artıyor
Kentsel dönüşüm sürecinde, bu hatalı paylaşım büyük sorunlara kapı aralıyor. Aynı katta, aynı cephede ve benzer metrekarede olan iki dairenin birbirinden farklı arsa paylarına sahip olması, dönüşüm sonrası hak dağıtımında eşitsizliğe yol açıyor. Deniz manzaralı, geniş bir dairenin sahibi, düşük arsa payı nedeniyle hak ettiğinden çok daha küçük ve özelliksiz bir daire ile karşılaşabiliyor.
Antalya’da emlakçılık yapan ve sahada bu mağduriyetlerle sıklıkla karşılaştıklarını belirten Halit Mert, konuya ilişkin şu açıklamayı yaptı: “Arsa payı mülkiyet hakkının özüdür. Tüketiciler bir yeri alırken aslında arsa payını satın alır. Dolayısıyla bir gayrimenkulün devri işlemleri esnasında arsa payına bakılması gerekir. Türkiye’de 2007 yılından önce özellikle müteahhitlerin beyanına esas şekilde arsa payı dağıtımı yapılıyordu… Bu durum binalar kentsel dönüşüme gireceği sırada ciddi problemlere sebep oluyor.”
Çözüm Yolu: Arsa Payı Düzeltim Davası
Konunun hukuki boyutunu değerlendiren Avukat Emrah Taşkın ise vatandaşları uyararak çözüm yolunu anlattı. Taşkın, “Ülkemiz bir deprem ülkesi. Dolayısıyla kentsel dönüşüm ihtiyaç olmanın ötesinde hayatta kalmak için mutlak yapılması gereken bir işlem. Ancak kentsel dönüşümün, mülkiyet hakkını gasbetmeyecek şekilde yapılması gerekiyor” dedi.
Taşkın, vatandaşların yapması gerekenleri şöyle sıraladı: “Vatandaşlarımız tapuya giderek binalarının yönetim planlarını alıp burada arsa paylarıyla diğer daireleri ve kendi dairelerini karşılaştırabilir. Bu karşılaştırma neticesinde şayet arsa paylarında eksiklik olduğunu, şerefiyeye uygun olmadığını tespit ederlerse de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3’üncü maddesine dayalı olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmak suretiyle arsa payının düzeltilmesini talep edebilir.”
Uyarı: Bina Yıkılmadan Dava Açılmalı!
Avukat Taşkın’ın altını çizdiği en kritik nokta ise davanın zamanlaması. Taşkın, “Bu davayı açarken vatandaşlarımızın şuna dikkat etmesi gerekiyor. Burada bir tespit yapılması lazım, bu tespitin yapılabilmesi için de binanın ayakta olması lazım. O yüzden bina yıkılmadan mutlak surette bu davanın açılması gerekiyor” uyarısında bulundu.
Emlakçı Halit Mert de vatandaşlara, özellikle 2010 öncesi yapılmış gayrimenkulleri satın alırken veya mevcut mülklerini kontrol ederken arsa paylarını mutlaka karşılaştırmaları tavsiyesinde bulundu. Bu sayede, kentsel dönüşüm sürecinde yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçilebileceği belirtiliyor.